Compra e venda de imóvel: características de um contrato seguro

É muito comum ocorrerem negociações de imóveis entre as pessoas sem que haja uma atenção necessária na produção do contrato. Veja que, todos somos livres para contratar, estabelecer cláusulas contratuais e diretrizes que irão reger o contrato. Tal liberdade pode ser exercida no que tange aos direitos e deveres recíprocos, na modalidade do contrato utilizado e na escolha de com quem se contrata.

Referida liberdade, contudo, gera também consequências tais como o conhecimento pacta sun servanda, que quer dizer que quem pactuou está obrigado a cumprir o que foi acordado entre às partes. Esse é a regra geral que disciplina os contratos firmados entre particulares.

Quando estamos diante de um contrato de compra e venda de imóvel rural, a atenção deve ser dobrada, pois será regido por mais de uma legislação específica, norteando sua credibilidade e eficácia tanto entre as partes quanto perante terceiros.

Antes da negociação, o comprador deve ater-se aos seguintes detalhes: se a propriedade estiver arrendada ou em parceria, e a posse direta não estiver com o proprietário, aqueles têm direito de preferência sobre a compra. Da mesma forma que os lindeiros têm essa preferência, regida pelo Estatuto da Terra, eles têm 30 dias, a partir da notificação, para responder se têm interesse em comprar ou não a área. Se não houver nenhuma notificação, terão seis meses a partir da data da escritura para depositar o valor em juízo e haver para si o imóvel.

Outro ponto importante e que deve ser observado especialmente pelo comprador antes da formalização do negócio, é a necessidade de obter junto ao Registro de Imóveis uma matrícula atualizada do bem, a fim de verificar eventual existência de algum ônus. Isso porque, se houver registro de penhora, ou alguma constrição sobre o imóvel, o comprador não será considerado de boa-fé e correrá o risco de perder a propriedade para eventual credor.

Ou seja, existem diversas particularidades e regras que devem ser observadas, ainda antes da entabulação do contrato em si, a fim de que o negócio se formalize sem qualquer vício e, posteriormente, venha a ser objeto de anulação, gerando desconforto e prejuízo entre as partes.
Após verificadas todas essas questões preliminares e não havendo qualquer impedimento em relação à compra, finalmente chega-se ao momento da entabulação do instrumento que formaliza a compra: o contrato de compra e venda. São diversos os pontos que devem ser observados e o contrato de compra e venda deve vir detalhado com:

1. nome completo das partes, qualificações, endereços eletrônicos e residenciais;
2. detalhamento do imóvel, suas coordenadas e confrontações; indicação de que o comprador viu uma cópia atualizada da matrícula e concorda com o que lá esteja anotado; determinar aqui se a compra e venda se dará ad corpus – no todo, ou ad mensuran – somente no que tange a medição específica da área;
3. determinação do valor e forma de pagamento; aqui, uma cláusula prevendo uma nova forma de pagamento em caso de evento imprevisível e inevitável será de grande valia para ambas as partes; Atente-se a possibilidade de o vendedor poder colocar a cláusula chamada ARAS ou SINAL, que é a entrega de determinado valor para confirmar o acordado e servir de princípio de pagamento; porém esta serve como penitência se houver descumprimento de qualquer das cláusulas contratuais (estão disciplinadas pelos artigos 417 a 420 do Código Civil);
4. determinação da data do ingresso na posse, e detalhamento do que se encontra no local que faz parte do imóvel e da posse;
5. determinação da data em que ocorrerá a confecção de Escritura Pública; esse é um requisito formal exigido pelo artigo 108 do Código Civil para bens com valor acima de 30 salários mínimos; geralmente acontece após a quitação do valor do contrato de compra e venda, e as despesas, de praxe, são arcadas pelo comprador;
6. nas disposições gerais, teremos a determinação de foro de eleição para dirimir conflitos, que poderão vir a ocorrer. Mas, mais que isso, nestas deve se ater a por uma cláusula de compromisso em cumprimento pelos herdeiros deste contrato.
7. a assinatura de no mínimo 2 (duas) testemunhas é imprescindível para a validade do contrato.

Atente-se que acima estão apenas o mínimo que deve estar estabelecido no contrato. Cada parte terá suas peculiaridades a estabelecer e todo detalhe será de suma importância estar descrito, obedecendo ao princípio da boa-fé contratual e transparência. Tudo que foi acordado entre as partes deve estar expressamente escrito no contrato, a fim de evitar posteriores discussões.

Outro ponto importante a esclarecer, que sempre gera dúvidas, é sobre a possibilidade de comprar imóvel de herdeiros. Tal negociação pode ser feita tanto por contrato particular de compra e venda, mas apenas se tiver neste a assinatura de concordância de todos os herdeiros. Ou mesmo, dentro do processo de inventário por uma sessão de direitos hereditários com a anuidade do inventariante e homologação judiciária.

Enfim, um contrato de compra e venda de imóvel pode parecer uma tarefa simples e fácil, que pode ser realizada por qualquer pessoa, contudo, se não forem observadas as regras legais atinentes ao caso, poderá gerar inúmeras dores de cabeça às partes, sendo imprescindível que seja feito com o máximo cuidado e sempre atento às determinações e normas que regem a negociação.

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