Olá, leitor! Quando se trata de contratos de arrendamento rural, é fundamental que as partes estejam atentas à lei que rege o tema e às cláusulas inseridas neste contrato. É nele que estará demonstrada a vontade das partes ao contratar.
Acontece que tal vontade não pode ser contrária à legislação. Recentemente, houve um julgamento referente a uma questão que envolvia a validade de uma cláusula contratual colocada em um contrato de arrendamento. Nela estava estabelecido que o arrendatário não iria receber indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel.
Em julgamento, o Tribunal concluiu que este tipo de cláusula é nula, pois, conforme o Estatuto da Terra, não se pode renunciar a direitos garantidos aos arrendatários, como o de ser indenizado por benfeitorias úteis e necessárias. Entendeu o Tribunal que o Estatuto da Terra e o Decreto nº 59.566/66 são claros ao determinar que o arrendatário tem direito à indenização por benfeitorias que agregam valor ao imóvel ou que são essenciais para sua exploração.
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Portanto, no arrendamento rural, o arrendatário pode ter direito a indenização ou retenção por benfeitorias realizadas no imóvel, dependendo do tipo de benfeitoria:
- Benfeitorias necessárias: são indenizáveis, mesmo se realizadas sem a autorização do locador, pois evitam a deterioração do imóvel.
- Benfeitorias úteis: são indenizáveis se o locador autorizar, pois melhoram o imóvel e agregam valor.
- Benfeitorias que não agregam valor: não dão direito a indenização.
No caso de benfeitorias necessárias e úteis, o valor da indenização é geralmente o mesmo que foi gasto na realização das obras. Por isso, imprescindível que o arrendatário tenha em mãos todas as notas fiscais e recibos de tudo quanto investiu na propriedade arrendada. Tais investimentos sempre devem ser provados por documentação.
As partes podem estabelecer regras nas cláusulas contratuais referentes às benfeitorias realizadas pelo arrendatário na propriedade arrendada, porém, não pode ser estabelecido que tais benfeitorias não serão indenizadas.
Assim determinou o REsp 1.182.967/RS, nele o STJ reconheceu que as partes podem acordar formas alternativas de compensação, como a extensão do prazo contratual, para equilibrar os investimentos realizados no imóvel.
Fica claro que as partes podem acordar as cláusulas contratuais dentro da realidade de cada contratante, porém, nunca esquecendo de obedecer às normas da legislação vigente.
Espero ter auxiliado você produtor, até a próxima coluna!
Opinião
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