O instituto para usucapião existe há mais tempo do que se imagina, sendo uma forma originária de aquisição da propriedade sobre um bem, em função do exercício da posse deste por um determinado tempo, como se dono fosse. Porém, a inovação mais recente foi a possibilidade de solicitar tal regularização do imóvel possuído diante do Cartório de Registro de Imóveis e não mais no Tribunal de Justiça, deixando de lado a necessidade de uma ação judicial, evitando a interferência do poder judiciário. A usucapião extrajudicial foi instituída pela Lei 11.977/09, posteriormente modificada pela Lei 12.424/11 e incluída no Código de Processo Civil de 2015, quando passou a ser mais utilizada. O resultado disso é mais rapidez na decisão e menor onerosidade.
Ela pode ser solicitada ao cartório de Registro de Imóveis do local onde se situa o imóvel. Se os documentos atenderem a todos os parâmetros legais, a transferência do imóvel é feita pelo Oficial de Registro de Imóveis para o novo dono, independente de ordem judicial.
O pedido de usucapião extrajudicial deve ser feito por aquele que tem a posse atual do imóvel. Eventualmente, o imóvel pode estar na posse de mais de uma pessoa – cônjuges, irmãos, sócios, por exemplo. Cada um deles pode requerer a usucapião extrajudicial. Se o requerimento não for apresentado por todos juntos, os outros possuidores deverão ser notificados para se manifestarem.
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Mesmo na via extrajudicial, será obrigatória a assistência de um advogado, que deverá assinar o requerimento feito em nome do interessado.
Os principais documentos necessários para o pedido são:
1) Ata notarial atestando a posse:
A ata notarial é um documento feito por outro cartório – o cartório de notas. É um documento em que o Oficial atesta, com fé pública, ocorrência de determinada situação de fato.
2) Planta e memorial descritivo do imóvel:
A planta e memorial descritivo são documentos produzidos por agrimensor. Esses documentos devem, então, estar assinados por um profissional regularmente inscrito em seu conselho de classe.
3) Assinatura da planta pelos envolvidos:
Como o procedimento de usucapião extrajudicial é baseado na concordância, a LPR (art. 216-A, II) exige que a planta e o memorial descritivo sejam assinados pelos titulares de direitos sobre o imóvel. Por exemplo, o atual dono, um possível usufrutuário ou superficiário. Além dos profissionais responsáveis, citados acima.
4) Certidões negativas:
Como a usucapião se baseia na posse considerada mansa e pacífica, a lei exige que o requerimento traga provas disso. A posse é mansa e pacífica quando não foi reclamada pelo suposto dono ou mesmo outro possuidor mais privilegiado.
Essa prova é feita pelas certidões negativas de distribuição – que vão atestar que nenhuma ação foi ajuizada contra o possuidor interessado. No caso, atestam que a posse não foi reclamada.
O provimento 65 do CNJ (art. 4º, IV) exige que essas certidões sejam obtidas em nome: Do interessado; Do seu cônjuge ou companheiro; Dos possuidores anteriores e seus cônjuges ou companheiros (caso o tempo de posse dos anteriores tenha sido somado para cômputo total da posse); Do proprietário e seu cônjuge ou companheiro.
As certidões negativas devem ser retiradas junto à justiça Estadual e também Federal.
5) Justo título ou documentos que atestem a posse:
A posse é figura central que deve ser exaustivamente provada, por isso surge o justo título, que nada mais é um documento que deveria ter força para transferir a propriedade. Podemos ter como exemplo pagamentos de ITR, Escritura de Posse, dentre outros que demostrem o tempo de posse.
6) Documentos obrigatórios:
Ainda haverá necessidade de documentos específicos, listados no provimento 65, art. 19: Cadastro Ambiental Rural (CAR); Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR); Certificação de não sobreposição dada pelo Incra.
Por fim, a existência de ônus real ou gravame na matrícula do imóvel usucapiendo não impede o reconhecimento extrajudicial de usucapião, hipótese em que o título de propriedade será registrado respeitando-se aqueles direitos, ressalvada a hipótese de cancelamento mediante anuência expressa do respectivo titular de tais direitos.
As opiniões expressas em artigos e colunas não refletem a posição da Revista e Portal Destaque Rural.
