A servidão de passagem não diz respeito apenas a serviços públicos como a passagem de transmissão e distribuição de energia elétrica, mas também trata de outros bens de interesse público com uso particular, como o uso da água, ou seja, a possibilidade de estabelecer entre particulares a servidão de passagem para acesso à água na propriedade do vizinho.
O direito de vizinhança traz uma série de discussões e limitações, estabelecidas pela legislação para resguardar a convivência social e mútuo respeito à propriedade, pois a vizinhança, por si só, é uma fonte permanente de conflito. Para resolver estes conflitos, as respostas são encontradas no Código Civil, quanto ao direito de vizinhança, e no Código de Águas, decreto de 1934, com relação ao controle das águas pelo Poder Público.
O Código Civil, no caso, é quem determina a denominada servidão de aqueduto, que assegura ao proprietário ou possuidor necessitado o direito de canalizar e conduzir água por meio de propriedades alheias através de aquedutos (duto, canal ou tubulação), feito às expensas de seu dono, causando o menor prejuízo ao vizinho e com a obrigação de conservá-lo, devendo previamente indenizar os prejudicados pelo uso do terreno, assim como os danos que falhas no aqueduto do imóvel possam produzir.
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Portanto, é permitida a canalização das águas pelo vizinho através dos prédios alheios, de acordo com o Código Civil (artigo 1.293) e com o Código das Águas (artigos 117 a 138), desde que sejam previamente indenizados os proprietários prejudicados e podendo exigir que o aqueduto (canos, tubos, manilhas etc.) seja subterrâneo quando atravessar áreas edificadas, quintais, pátios, hortas, jardins, bem como casas de habitação e suas dependências.
Essa canalização só se justifica quando para atender às primeiras necessidades da vida, para os serviços da agricultura ou da indústria, para o escoamento das águas superabundantes, ou para o enxugo e drenagem dos terrenos. Neste caso, o proprietário prejudicado tem direito ao ressarcimento pelos danos que de futuro lhe advenham da infiltração ou invasão das águas, bem como da deterioração das obras destinadas a canalizá-las.
O proprietário do solo afetado, por sua vez, terá o dever de não criar obstáculo ao direito daquele de implantar, de fazer funcionar e de conservar o aqueduto e assim, são criadas regras de equidade no Código Civil, para tentar dialogar entre as partes, o menor prejuízo do imóvel onerado com a máxima satisfação do titular da servidão do aqueduto.
Como não pode impedir a efetivação da obra, cabe o afetado pelo aqueduto exigir que, para a sua comodidade, a canalização seja subterrânea – mediante tubulação, para evitar danos nas áreas edificadas e atendidas exigências técnicas para o aqueduto, de maneira que produza os mínimos prejuízos ao imóvel onerado.
Os donos dos solos onerados poderão neles cultivar, construir muros ou edificações, exercendo seu direito de propriedade, pois apenas deverão abster-se de atos que impeçam a passagem de condutos de água.
Poderá, ainda, o proprietário onerado utilizar as águas que excedam a necessidade do titular do aqueduto, a fim de satisfazer suas necessidades. Se a água que flui pelo aqueduto não se destinar à satisfação das exigências primárias, o proprietário do aqueduto deverá ser indenizado pela retirada das águas supérfluas aos seus interesses de consumo.
Como a água é um bem de domínio público de uso múltiplo, cada caso analisado deve verificar se há o dever de suportar a passagem de aqueduto pela propriedade, pois o mero direito abstrato à água não conduz, necessariamente, ao reconhecimento do direito de vizinhança de exigir do vizinho a passagem de aqueduto.
A garantia deste direito pelo Código Civil parte da averiguação de não haver outro meio de acesso às águas. Se houver outros meios possíveis de acesso à água, não deve ser reconhecido o direito de vizinhança, pois a passagem de aqueduto representaria mera utilidade.
Artigo do Advogado e Professor em Direito Agrário, Ambiental e Imobiliário. Comentarista de Direito Agrário para o Canal Rural, Pedro Puttini Mendes.
Fonte: Scot Consultoria
